浦江中国出售盈利弱子公司 短期借款1.3亿营运资金或承压
12月22日,非住宅物业公司浦江中国发布公告,拟出售持股51%的附属子公司安徽外滩物业管理有限公司(以下简称“安徽外滩”)。交易对手方是安徽外滩物业剩余49%股份的持有者——安徽皖投置业有限责任公司。这桩交易代价525.8万元,对于上半年归母净利润只有1819万元的浦江中国来说,将是一笔不小的收益。而年关将近,在频频发布收购公告的物业股中,出售子公司的浦江中国显得异常“特殊”。
  出售盈利弱子公司  住宅物业不占优势  
  安徽外滩成立于2005年12月,主要在中国安徽从事为住宅物业、中端市场办公大楼及政府物业提供物业管理服务。浦江中国持股51%,安徽省投资集团通过下属子公司安徽皖投置业有限责任公司持股49%。后者作为国有企业主营住宅物业的开发。
  通过与房地产开发商设立合资公司,利益同享的同时开拓新业务,安徽外滩设立的初衷显而易见。
  财务资料显示,安徽外滩2018年、2019年实现营业收入3069万元、4505万元,除税后溢利为-138.7万元、200.3万元,截至2020年10月31日,实现收入3654万元、除税后溢利82.1万元。以此计算,同期净利率为-4.52%、4.45%、2.25%。成立多年的安徽外滩2018年竟然是亏损状态,而在扭亏后浦江中国又选择了出售,让人不解。

  浦江中国表示,集团主要为高端非住宅物业提供物业管理服务及提供城镇一体化环卫服务,而安徽外滩主要在中国安徽从事为住宅物业、中端市场办公大楼及政府物业提供物业管理服务,与本公司专注于高端非住宅市场的策略并不相符,所以谋划转让。出售后公司资源将集中在高端非住宅市场上。
  2019年年报显示,浦江中国物业管理服务中约90.9%产生自非住宅物业提供物业管理服务,余下 9.1%来自住宅物业及其他服务。以非住宅物业为起家的浦江中国,2019年住宅物业收入只有4136万元。由于公告并未披露安徽外滩各业态收入,其4505万元的总收入已经超过了母公司住宅物业管理服务收入。因此对于浦江中国来说,出售安徽外滩可能意味着剥离大部分住宅物业。
  通过浦江中国此前公布的资料,2018/2019年住宅物业平均物业费为1.9/1.7元每平方米,低于行业平均值2.1元,对比同行业确实不具备竞争优势。

  更何况相对于82.1万元净利润,525.8万元的投资收益显然更可观。截至2020年6月30日止六个月,安徽外滩贡献浦江中国总收益约7%、纯利约4%。公司表示出售事项不会对集团财务造成重大影响。
  不过值得注意的是,由于浦江中国中报并未公布在管面积。从2019年各业态的面积占比来看,公众物业及办公大楼的面积占总在管面积的比例与2015年无异,仅从2015年的50.2%微增至2019年的53.3%。聚焦于非住宅物业,特别是高利润率的公众物业及办公大楼的策略近年来似乎未见成效?
  盈利弱 营运资金承压
  业内人士曾分析,对于物业管理公司而言,如果没有融资需求,管理层对公司的市值管理习惯于维持原状,表现在财务上即业绩逐年稳定增长。即使利润率较低但也不会特别去改善,毕竟业务还是在赚钱的。
  2020年上半年,浦江中国实现营业收入3.4亿元,同比增长50.9%,为近5年来营收最高增速;实现期内溢利为0.26亿元,同比增长46.9%,一扫前2年净利润连续下降的颓势。但归属于母公司所有人的应占溢利为0.18亿元,同比仅增10.7%
  上半年收入的增长主要是(i)因收购泓欣带来的由环境卫生服务产生收益约0.9亿元,及(ii)物业管理服务产生的收益由去年的2.25亿元增加至2.5亿元。2019年8月及2020年1月公司完成收购上海新市北以及泓欣,由此带来的利润贡献在2020年逐渐显现。
  在业绩增长的基础上,出售安徽外滩各财务指标能够平稳过度。而安徽外滩低至2.25%的净利率无疑拉低了公司整体盈利水平,出售举动在一定程度上改善利润率,减少少数股东权益的同时获得一笔“不菲”的收入。

  Wind数据显示,浦江中国的净利率近5年来逐渐走低,2019年净利率低至4.25%,为40家AH物业股最低。2020年上半年疫情影响下受社保减免等政策影响虽提高至7.6%,但较上年同期微降0.3个百分点,仍处于行业低位。
  2017-2019年公司实现净利润3616万元、2624万元、2048万元,2020年上半年为2598万元。由于浦江中国营收一直处于迷你规模,基数较小的情况下利润率的提升更为明显,公司今年上半年净利润金额已超去年全年。出售安徽外滩收获金额虽然只有525.8万元,占上半年净利润的20%,占去年全年业绩的25.6%。
  由于盈利弱,浦江中国只能把钱花在刀刃上。除去员工成本以外,2019年较大支出为800万元的资讯科技系统开发。此次出售所得公司表示将用作一般营运资金。
  近年来浦江中国的速动比率持续下降。截止中报,浦江中国计息银行及其他借款为1.29亿元,有史以来最高。同期现金及现金等价物+财富管理产品为1.67亿元,现金短债比1.3,处于物业股低位。与此同时,近2年一期数据显示,公司经营活动现金流入仅2019年流入71.3万元,投资活动连续三年净流出,全靠筹资活动输血。公司营运资金或承压。

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责任编辑:公司观察